地方調控密集聯動出臺，“四限”模式強力穩樓市
漢紙妹
截止到4月末，共計有50餘個地級以上城市和近30個縣市出臺調控政策。此輪政策調整呈現明顯的特點，更多城市主要在需求端通過城市群同步、“四限”模式，強力抑制投資投機需求，降低樓市杠桿。 政策層面，中央政治局會議要求加快形成房地產長效機制，住建部和國土資源部聯合發通知，要求各地合理增加土地供應，保證住宅用地供應平穩有序，從多方位促使房地產市場回歸理性。
4月18號，西安出臺樓市新政，新政內容包括限購、限貸、限售、增加土地供應等方式給樓市降溫，同時加強市場整頓力度。總體來看，政策出臺有利於給目前大熱的市場降溫，預計後續房價漲幅將趨緩。
宏觀市場1
政策環境
西安出臺樓市新政 助力市場回歸理性
4月6日，住建部和國土資源部聯合發通知，要求地級以上城市公佈3年土地供應計劃和5年供應計劃，保證住宅用地供應平穩有序，明確提出不管是區域性總價，還是土地單價，或是樓面價，一律不得出現新高，嚴謹擾亂市場預期等。
4月25日,中共中央政治局召開會議，要求保持宏觀政策連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。
繼去年年底出臺限購政策後，4月18號，西安市住房保障和房屋管理局對樓市再出“緊箍咒”，促使市場回歸理性。
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經濟環境 4月PMI為51.2%，CPI同比1.2%，PPI同比6.4%
4月份，PMI為51.2%，比上月回落0.6個百分點，指數出現增速回落,主要是市場供需增速均有所放緩、高耗能行業景氣度降至收縮區間，大中小三大類型企業的PMI指數都處於擴張區間，經濟形勢繼續鞏固。
4月份CPI同比上漲1.2%，漲幅在4月份重新回到瞭1%之上，受清明節和勞動節假期的影響，非食品價格的推升作用超出預期，物價運行呈現穩中略增的態勢。
4月份PPI同比上漲6.4%，同比漲幅回落，環比出現負增長。隨著供需關系逐步改善、企業補庫存過程的結束，二季度PPI可能出現逐月回落的平穩走勢。總體來看經濟增速呈現回升勢頭保持平穩運行
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行業動態 本月行業成交及新聞動態
4月份行業動態主要包含以下幾點：
1、萬科佈局“存量房” 斥資30億入股鏈傢。
4月19日，萬科集團確認，已與鏈傢地產簽訂增資協議，各方同意萬科將通過增資事項以人民幣30億元的價格獲得鏈傢集團股權，萬科表示看好鏈傢集團的發展空間。
2、融創再攜手中登、麗彩 繼續押寶西安市場。
4月24日，融創中國與麗彩集團雙方正式建立合作關系，決定首先啟動咸陽高新區溪悅城地塊的合作開發。4月28日，融創天朗與中登集團正式合作簽約，雙方將合作開發中登十裡陽光項目。
3、西安土拍風雲再起，中鐵27輪競價終摘地。
4月1日，西安BQ1-21-7地塊經過27輪競價最終中鐵最終以9.1億元拍得，土地溢價率為40%；該宗地是自陜建機廠地塊又一塊公開競拍地塊。
樓市觀察1
西安房地產市場分析
2017年4月西安市土地市場
4月份西安市共推出申請公司登記費用13宗掛牌土地，成交9宗。
2017年4月西安市土地供銷及樓面價走勢圖
4月西安市土地成交面積為389畝，土地成交均價384萬元/畝，住宅樓板均價1548元/㎡。據統計， 2017年4月，西安市共推出掛牌土地19宗，推出土地面積60.65萬平方米，環比下降53.43%，同比上漲54.05%；共成交土地9宗，共成交面積25.92萬平方米，環比下滑80.98% ，同比下滑55.73%；其中住宅（含商業）用地為4宗，商業用地1宗，住宅用地4宗。成交區域主要集中在灞橋區，其中中鐵和融創都在該區域佈局拿地。
重點成交地塊分析
商品房數據 西安商品房月度供銷價走勢
2017年4月份西安市商品房新增供應面積218.12萬㎡，環比上漲66.59%，同比上漲22.09%；商品房銷售面積269.08萬㎡, 環比上漲82.99%，同比上漲13.39%,創下歷年單月新高；4月份商品房銷售均價8402元/㎡，環比下滑2.62%，同比下滑3.57%。總體來看4月份西安商品房市場較3月量升價微跌。
西安商品房庫存及去化周期情況
截止2017年4月末西安商品房庫存為2417.91萬平米，比上月減少100.13萬平米，庫存面積連續19個月下降，去化周期為13個月，較2016年初下降11個月。
西安商品房4月份各區域供銷價情況
2017年4月份西安市商品房新增供應面積最大的區域是經開，其次是滻灞、高新，分別為56.84萬㎡、43.09萬㎡和42.25萬㎡，分別占全市商品房新增供應面積的25.37%、19.01%和18.62%；4月份商品房成交量是滻灞居首位， 為59.63萬㎡，其次是曲江、城西，分別為46.71萬㎡和44.59萬㎡。成交價格曲江居首位，成交均價為10131元/㎡。
商品住宅數據 西安商品住宅月度供銷價走勢
2017年4月份西安商品住宅新增供應面積156.15萬㎡，環比上漲126.23%，同比上漲36.36%；商品住宅銷售面積227.75萬㎡，環比上漲85.91%，同比上漲18.9%；4月份商品住宅銷售均價7592元/㎡，環比上漲0.54%，同比上漲12.21%，4月份較3月份西安商品住宅量價齊升。
西安商品住宅庫存及去化周期情況
截止2017年4月末西安市商品住宅庫存量為909.5萬㎡，比上月減少98.21萬㎡，庫存面積持續減少，去化周期為5.6個月，較2016年初下降9.4個月。隨著供需關系的持續變化，以及目前市場上供應有限，西安市商品住宅去化周期有望繼續減少。
西安商品住宅各面積段成交占比情況
2017年4月份西安市商品住宅各面積段成交占比中90-120㎡成交占比37%占據市場主力，其中70-90㎡成交占比為25%，較上月提升6%，主要原因是市場變化剛需客恐慌入市，一部分投資需求在積極入市。
西安商品住台中有限公司註冊宅4月份各區域供銷價情況
2017年4月份西安商品住宅新增供應面積滻灞居首，其次是經開和曲江，分別為37.26萬㎡、33.3萬㎡和25.05萬㎡，占全市商品住宅新增供應量分別為22.88%、20.31%和14.95%；4月份商品住宅成交面積最大的區域為滻灞，成交49.3萬㎡，其次是城西和曲江，分別成交37.85萬㎡和33.98萬㎡；價格方面曲江居首位為9504元/㎡，其次是高新8680元/㎡。
西安商品住宅4月成交面積熱力圖
西安商品住宅4月成交單價熱力圖
商業數據 西安商業月度供銷價走勢
2017年4月份西安市商業物業新增供應面積9.81萬㎡，環比下滑35.46%，同比下滑67.83%；商業銷售面積10.14萬㎡，環比上漲38.83%，同比下滑64.89%；4月份商業物業銷售均價為25429元/㎡，環比下滑0.68%，同比上漲15.32%，4月份西安市商業總體成交較3月量升價微跌，仍供大於求。
西安商業庫存及去化周期情況
截止2017年4月末西安市商業物業庫存量為680.69萬平米，去化周期為91個月，目前西安市場商業庫存壓力依然嚴峻，亟需解決。
西安商業4月份各區域供銷價情況
2017年4月份西安市商業物業新增供應面積最大的區域是高新，其次是經開和曲江，分別為3萬㎡、2.64萬㎡和1.49萬㎡，占全市商業新增供應面積的30.86%、27.26%和14.3%；4月份西安商業成交最大的區域是滻灞，成交3.15萬㎡，占比31.21%，其次是曲江和城西；價格方面高新居首位為28018元/㎡，其次是曲江27699元/㎡和滻灞27633元/㎡。
西安商業4月成交面積熱力圖
西安商業4月成交單價熱力圖
辦公物業數據
西安辦公物業月度供銷價走勢
2017年4月份西安市辦公物業新增供應面積16.4萬㎡，環比下滑49.34%，同比上漲44.81% ；辦公銷售面積18.39萬平米，環比上升86.87%，同比上漲160.72%；4月份辦公物業銷售均價10929元/㎡，環比下滑6.08%，同比上漲11.85%。4月份西安辦公物業較3月總體量升價跌，仍是供大於需。
西安辦公物業庫存及去化周期情況
截止2017年4月末西安市辦公物業庫存面積284.87平米，去化周期為24個月，較上月減少3個月。目前辦公庫存壓力依舊，但庫存量正在逐漸減少，隨著自貿區和政府招商引資等利好因素的不斷釋放，辦公庫存周期有望進一步縮短。
西安辦公物業4月份各區域供銷價情況
2017年4月份西安市辦公物業新增供應面積最大的區域是高新，其次是經開和城南，分別為7.19萬㎡、5.68萬㎡和3.38萬㎡，占全市商業新增供應面積的44.29%、34.96%和20.75% ；4月份西安辦公物業成交面積最大的為滻灞，成交4.75萬㎡，占比25.86%，其次是高新和曲江；價格方面曲江居首位為13595元/㎡，其次是經開12689元/㎡、高新11437元/㎡。
西安辦公4月成交面積熱力圖
西安辦公4月成交單價熱力圖
開盤數據 西安市商品房開盤新推量走勢圖
4月份監測西安開盤項目數量16個，4月市場延續3月成交熱況，房企紛紛加快瞭推貨速度。本月的開盤主要呈現以下特點:蓄客時間較短，普遍在15天左右；開盤解籌率較高，多在90%以上。4月雖然商品住宅供應有所增加，但目前市場仍是供不應求，“房荒”現象依然嚴峻。
西安市場小結 漢紙妹
從4月全國層面的政策來看，樓市調控的廣度和深度不斷加碼，受3月市場成交火熱和房價漲幅較快的影響，4月18號，西安樓市新政如期到來，但力度較為溫和。新政實施後，市場近三周的交定數據出現回落，降溫的效果顯現，短期來看，在新政和市場整頓的影響下，房價漲幅將趨緩，市場將逐步回歸理性。
證券簡稱：美城股份
證券代碼：839519
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合作電話：（029）86115500-8839
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